【サラリーマン投資】節税できる？わたしが不動産投資をしない理由

不動産投資をしなかった理由

それでは、さっそくわたしが不動産投資をしなかった理由です。
いろいろ調べて、以下の３つが理由で、不動産投資をしませんでした。

★わたしが不動産投資をしない理由★
　１．ある程度専門知識が必要
　２．初期コストが高い
　３．自宅のローンがある

不動産投資を始める方の理由として、『節税』があると思います。
いろんな投資サイトでも、節税対策とうたわれていることが多いですね。

サラリーマンで節税対策として最初にするのは、iDeCoが良いです。
iDeCoは、税制優遇があり、積み立てた掛金の全額が所得控除されます。
掛金の年間合計額がその年の課税所得から差し引かれますので、所得税や住民税が軽減されます。
サラリーマンの方は、年末調整で、軽減された税金が戻ってきます。
iDeCoを開始した年から、『節税』を体感できるのがメリットだと思います。
iDeCoは、こちらで紹介しています。

次が、ふるさと納税でしょうか。
日用品などを選ぶことで、出費を抑えたり、食料品も選べるので、こちらもお得感があります。

そして、次に考えるのが、この不動産投資となる方も多いのではないでしょうか。
わたしも、その一人で、ここから調べだしました（笑）
それでは、３つの理由を紹介します。

①ある程度専門知識が必要

そもそも不動産投資が節税につながる仕組みを理解する必要があります。
結論から言うと、サラリーマンでも不動産投資で節税することができます。
ただし、いろいろ条件もあり、ここで挫折する方もいると思います。

不動産投資を簡単に言うと、マンションを購入し、そのマンションを貸し出すことで、賃貸収入を得ます。
毎月一定額の収入があるとともに、維持するために経費がかかるので、赤字になることもあります。
その一方で、経費や控除を上手に活用すれば、人によっては数百万円単位で節税することが可能になるのです。

「税金を減らす節税」とは、不動産投資にかかる家賃収入から必要経費を差し引いて赤字となった部分を、本業の給与所得と相殺して確定申告することで所得合計額が少なくなり、結果として納める税金（課税所得額）が小さくなるということです。

■不動産所得の計算式
不動産所得＝家賃収入－必要経費

家賃収入から必要経費を差し引いて不動産所得が赤字になる場合、赤字部分を本業の給与所得と相殺することで、課税対象の所得額を少なくすることができます。これを損益通算（そんえきつうさん）といいます。

■損益通算
給与所得＋不動産所得＝所得合計額（課税対象額）

損益通算とは不動産投資の赤字額を給与所得で相殺できる仕組みで、これは所得税法にも定められています。

例えば、ある年の給与所得が700万円だったとしましょう。
そして、不動産投資で得た家賃収入が年間500万円、必要経費や減価償却費が600万円とします。

500万円（家賃収入）－必要経費・減価償却費（600万円）＝（不動産所得）100万円の赤字

不動産所得の赤字は100万円になります。
これを給与所得と損益通算して不動産所得の赤字分を差し引くと、この年の所得は600万円となります。
700万円（給与所得）＋［－100万円（不動産所得）］＝600万円（所得合計額）

このように、サラリーマンの不動産投資では、給与所得と不動産所得を相殺する「損益通算」を活用することで、所得合計額つまり課税対象額が小さくなり、結果的に節税が見込めるのです。

ちょっとややこしいですよね。。

②初期コストが高い

続いて、初期コストです。
最近では、ネットで手軽に始められる不動産投資が増えてきています。
初期コストがほとんどかからないといった、不動産投資もよく見ます。

ほんとに初期コストがかからないか、というと、よくよく調べる必要があるのです。
もちろん、本当に初期コストが抑えられ、リスクも少ない不動産投資もあるとは思いますが、どれを選ぶか、物件どうするか、などなど、投資詐欺に引っかかるリスクもあったりします。

不動産投資を本気で考える方は、周りで以前から不動産投資をやっていて、運用利益がある人を見つけて相談するのが良いでしょう。

③自宅のローンがある

3つ目が自宅のローンが理由でした。
ローンがあるからと言うよりは、自宅がそもそも不動産投資の意味合いを持っています。

何かというと、わたしの資産全体を分散投資していまして、株を中心とした長期積立投資が、3,000万以上あります。
購入したマンションがあり、売却するとローンを相殺し、売却益が得られます。

自宅が不動産投資として考えた場合、株、不動産の割合で言うと、不動産の投資が大きくなっています。
ここで、更なる不動産投資をしてしまうと、全体のポートフォリオが崩れ、分散投資ではなくなってしまうのです。

この3つ目が不動産投資をしなかった一番の理由になります。

今後

今後も不動産投資をしないか、の点については、可能性はあります。
ローン返済が続き、全体資産の不動産投資の割合が下がってきたタイミングでしょうか。
数年後は、なさそうですが、5年後くらいで、全体のポートフォリオを見直しに入る予定です。

その時の資産状況と、市場次第かなと思います。
今は、不動産がものすごく上がっています。
上昇が続くという人もいれば、バブルだという人もいます。

いろんなニュースがありますが、長期的な予想は難しいです。
購入後、5年では損するかもしれません。
ただ、10年後、20年後では、得する可能性もあります。

わたしは、金利があった時代をうっすら覚えています。
不動産バブルの記憶も少しあります。
その時に売った人は損をして、不動産を所有し続けた人は、今は、資産を増やしているケースが多いと思います。

不動産を持ち続けるためには、暴落した時にも耐えられる資産が必要です。
その余裕があるタイミングで、投資先の一つとして検討する予定です。

当面は、株を中心に長期積立を継続していきます。